Les modalités de taxation des transmissions de droits démembrés d’immeubles sont précisées
En application du 1er alinéa du I de l’article 683 du code général des impôts (CGI), la taxe de publicité foncière, ou éventuellement le droit d’enregistrement, atteint les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d’usufruit de biens immeubles à titre onéreux.
S’agissant plus particulièrement des actes de translatifs de droits démembrés de biens immeubles, l’article 683 du CGI dispose que les droits de mutation sont assis sur « le prix exprimé ». Cet article a une portée générale dans la mesure où il pose le principe de taxation aux droits d’enregistrement ou à la T.P.F. des mutations à titre onéreux de propriété ou d’usufruit d’immeubles.
Cela étant, les dispositions de l’article 669 du CGI imposent une modalité fiscale particulière de détermination de l’usufruit qui servira d’assiette à la taxation visée à l’article 683 du CGI.
Dans ces conditions, il doit être fait application du principe selon lequel une disposition particulière déroge à une disposition générale. Ainsi, les modalités spécifiques de détermination de l’assiette taxable au cas de démembrement (CGI, art. 669) priment les dispositions de taxation générale (CGI, art. 683). Ces dispositions spécifiques s’appliquent à toutes les transactions portant sur les droits démembrés.
La réforme du barème fixant les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété était souhaitée de longue date par le Parlement et les professionnels. En effet, les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété étaient jusqu’au 31 décembre 2003 fixées par un barème datant de 1901. L’article 19 de la loi de finances pour 2004 a actualisé ce barème en tenant compte d’un rendement des actifs et d’une espérance de vie plus proche des réalités actuelles. L’objectif poursuivi au travers de cette revalorisation est de retenir pour l’application des droits d’enregistrement des valeurs correspondant à la réalité économique.
Cela étant, les parties demeurent libres de fixer le prix de l’usufruit et de la nue-propriété comme elles l’entendent. Dès lors, l’évaluation de la nue-propriété d’un bien apporté à une société peut-être fixé sans utiliser le barème de l’article 669 du code général des impôts. En revanche, pour la liquidation des droits de mutation dus à cette occasion, l’administration fiscale retiendra la valeur telle qu’elle résulte de l’application du barème non seulement lorsque le prix stipulé sera inférieur à la valeur vénale, mais aussi lorsqu’il sera supérieur (RM Grosskost, n° 55175, JOAN du 28/06/2005, p.6466).
BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 Mise à jour de la base concernant les modalités de taxation des transmissions de droits démembrés d’immeubles.
